存量 房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷(dài)降到多(duō)少你才不提前还贷？”这是最近社交网络(luò)上时常被讨论的话题。

新房利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率(lǜ)平均达逾4.1%。80个(gè)基点的差距(jù)下，存量房贷高位站岗者(zhě)“绷不住(zhù)了”。

与此(cǐ)同时(shí)，大(dà)行房贷规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于存量
房贷降息的讨论(lùn)再起，有(yǒu)消息称，存量(liàng)按(àn)揭客户(hù)有望与银行重(zhòng)新协商房贷利率。

9月5日，关于招商银(yín)行APP北京地区开始测(cè)试(shì)“存量房(fáng)贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注(zhù)。对(duì)此，招商银(yín)行方面表示，网传(chuán)该行APP截(jié)图(tú)中(zhōng)的“存量房贷利(lì)率调整”是去年(nián)上线的功能(néng)，针对的是上轮房贷利率调整业务(wù)的办理(lǐ)，并非当前市(shì)场讨论的本轮房贷利率调整。

还有(yǒu)消息称，也可以将现有按揭贷款直接转入(rù)其他银
行(xíng)，并重新(xīn)签(qiān)订按(àn)揭合同。据称
，该方案可能对首套和二套都适用(yòng)，首次下调可能发生在未来(lái)几周内。

瑞银大中华金融行业研究主
管颜湄之(zhī)预计，央行或存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？在(zài)数月(yuè)后下调存量(liàng)房贷利率。

但存量房贷降(jiàng)息，压力与动力并存(cún)，首当其冲的就是拖累银行息(xī)差。招商银(yín)行(xíng)行长王良日前明确
表示，该政策还没有得(dé)到(dào)确认，如果落地将对银行业的存量按(àn)揭利率带(dài)来一定(dìng)负面的(de)影响。

百万房贷有
望少还12万

事(shì)实上，存量房贷降低并不是(shì)新鲜事。在(zài)去年9月，存量房(fáng)贷利率(lǜ)已经进行过一次(cì)统一调整。

当时的政策主要面向存量首套房，要(yào)求(qiú)存量房(fáng)贷下调后的LPR加点不(bù)能(néng)低于发放时的城(chéng)市下(xià)限。央行指出，政策实(shí)施首周(zhōu)有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔(bǐ)、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居民每年(nián)减少偿(cháng)付1584亿元。

按照央行发布(bù)的《2023年第四季度(dù)中国存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？货币政策执行报告》，截至
2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利(lì)率完成下(xià)调，调整后(hòu)加权平均利率是4.27%。

如果具体(tǐ)到借款人，按照100万元(yuán)按揭贷(dài)款(kuǎn)、等额本息还款计 算，存量按揭利率下(xià)调70bp，估(gū)算可(kě)降低借款人月供(gōng)约400元，节约月供和总还款(kuǎn)额约5%。

持续走低的贷(dài)款市场报价利率。（图源：央行官网）

若新(xīn)一轮存量房贷降息落地，可能会降多少？

开源(yuán)证券首席宏(hóng)观分(fēn)析师何宁 在接受时(shí)代(dài)财经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空(kōng)间或
2倍于2023年9月。具体的(de)操作可能涉及两方面(miàn)，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非 首套房贷规
模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

第二(èr)种可(kě)能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消(xiāo)房贷利率下限后，二季度加(jiā)权平均房贷利率迅速下(xià)降24BP，而存量房贷(dài)并未享有，该(gāi)部(bù)分若(ruò)按30-40BP计算，则居民(mín)每年减少偿(cháng)付1134亿元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷款利率通(tōng)过转按揭和自
主调整的形式下调至新发(fā)放利率水平，中金研报估算，存量按揭利率(lǜ)平均 下调约60bp，估算减少借款人利息支出(chū)每年(nián)约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计(jì)算，存量按揭利率下调60bp估算可降低借款人月供约340元，总(zǒng)还款额(é)大约能(néng)省下12万元。

房贷降息博弈

上海首席经济学家金融发展中心副主任刘煜辉近期 表示，中国应该大幅度地降低存量房贷（38万亿元）的利息水(shuǐ)平， 甚至完(wán)全可以与(yǔ)10年
期(qī)和30年期的长期国债利(lì)率绑 定。因(yīn)为中国没有完(wán)备的个人破产制度，与国际上通行做法(fǎ)比较，中国的银行(xíng)承担的风险实际上(shàng)是要小很多的。

然而，备受期待的(de)存款房(fáng)贷降息想要落地，还(hái)存在不少压
力。

国盛 金融研究(jiū)团队预测，若存量房贷利率下调，预(yù)计实际降幅将(jiāng)小于45bps，对银(yín)行息差产生约6bps的负向影(yǐng)响，对净利润增速影响约-5.3%。

净息差，一般用(yòng)以(yǐ)衡量银行生息资产(chǎn)的获利能力(lì)，也(yě)就是赚钱的能力，是(shì)银行核心的效益性指标之一 ，而净息差降低，则意味着银(yín)行从传(chuán)统存贷业(yè)务中(zhōng)获(huò)取的利润在(zài)持续减少。

近(jìn)期，银行净(jìng)息差逐(zhú)渐止跌 ，但存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？仍处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降(jiàng)了0.14个(gè)百分点，共(gòng)30家A股上(shàng)市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

不过，中金研报认为(wèi)，虽然存量按揭利率的可能调整对银行(xíng)息差形成影响(xiǎng)，但假设负债成本同步(bù)调(diào)整，预计对于息差的总体影响(xiǎng)是中性的。

“实际上，即使不调整存量按(àn)揭利率，居民可能仍在通
过提前还贷、或者是通过(guò)经营消费(fèi)贷(dài)置(zhì)换等方式(shì)对银行(xíng)息差形成压力。”研 报称，息差能否企稳，根本上(shàng)取决于居民是否(fǒu)通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。

提前(qián)还贷的现象“风靡”近一年，按揭早偿率(lǜ)仍位于14%左右的高位，还可能存在使用消费和经(jīng)营贷(dài)置换按(àn)揭的空间。在提前还贷压力较大的情
况下，调整存量房(fáng)贷利率在一(yī)定程度上对银行和借款人(rén)来说是“双赢”，也能释放更多消费活力(lì)。

但若考虑(lǜ)“转按揭”，银行要面临的压(yā)力或许更大。

转按揭，简单来说，是将目前房贷换
成其他银行利(lì)率更低
的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行转换银行，就(jiù)会刺激竞(jìng)争，可能(néng)会把银行的按揭利率拉得(dé)更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行(xíng)利
润影响严重。她预计，目前不会完全开放(fàng)转换按(àn)揭，但(dàn)若最终要市场化的话，相信会(huì)朝着此方向发展。

招
商银行行 长王良日前在业绩发布(bù)会(huì)上表示，招行还没有接到(dào)宏(hóng)观按揭管理部门，人民银行或者国家金融监督(dū)管(guǎn)理(lǐ)总局的意(yì)见，也没有征求过银(yín)行意见。“这(zhè)方(fāng)面政策推出的话，对银行业的存量(liàng)按揭利率带来一定负面的影响(xiǎng)。宏(hóng)观管理部门会做好充分(fēn)论(lùn)证和研究，推出这样的(de)政策。”王良表示。

广(guǎng)东省城乡规(guī)划院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉建议，尽可能一 次性降到中长(zhǎng)期定期存款(kuǎn)利率的水平，让(ràng)居民形成按揭
仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减少提(tí)前还(hái)贷，鼓励按揭(jiē)买房。

“尽管此举可能(néng)降低银行(xíng)利率，但可以(yǐ)减缓提(tí)前还贷和(hé)不愿(yuàn)意贷款的形势(shì)。把贷款增量做起来，即便利(lì)率低了，总利润
也是不变的，而且资(zī)金(jīn)成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势上无(wú)法扭转，但斜率上(shàng)可以缓(huǎn)解
下滑。”李宇嘉对时(shí)代(dài)财经(jīng)说。

对于借(jiè)款人(rén)来说，比起期待存量(liàng)房贷利率的调整，目前更现实的方式或许是(shì)“商(shāng)转公”。

近期，已有山东(dōng)青岛、江西(xī)赣州、安徽宣城等近30个城市的住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部(bù)分或全部商(shāng)贷转换成公积(jī)金贷款。

以商贷利(lì)率3.95%为例(lì)，公积金贷款(kuǎn)首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商(shāng)转公”后(hòu)，公(gōng)积金贷款(kuǎn)月供(gōng)比商业贷款
减少365.88元，一年(nián)节省4390元，30年(nián)将节省
13.17万元。

目(mù)前，北上广尚未跟进“商转公”政策。今(jīn)年5月(yuè)，广州住房公积金管理中心曾在回复
居(jū)民问询时表示，目前国内开(kāi)展“商(shāng)转公”业务的城市除深(shēn)圳，基(jī)本均(jūn)为体量较小的城市(shì)，北京、上(shàng)海均未开展此项业(yè)务。

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