存量房贷利率调整预期搅动 A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房(fáng)贷利率会继续下调吗？

　　来源：财联社

　　上周五(wǔ)地产股持续(xù)冲高，包括金地集团、天地源等多支地(dì)产股涨停(tíng)，此(cǐ)外，万科、保利、招商蛇口等地产(chǎn)股票也(yě)出(chū)现明显异动。

　　对于地产(chǎn)股集体异动(dòng)，分析人士认为，或与存量房贷(dài)利率调整的(de)市场(chǎng)预期有关。

　　事实上，随着首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2时代”，而存量房贷利率却仍处在4%以上。由于新发放房贷(dài)利率(lǜ)与存量房贷利率之(zhī)间差距逐步拉(lā)大，“提前(qián)还贷”成(chéng)为(wèi)引人(rén)关注的一个市场现象，调(diào)整存量房贷利(lì)率(lǜ)的关注度也(yě)逐渐走高。

　　“存量(liàng)房贷利率下调(diào)去年已有。房(fáng)地产(chǎn)市场供(gōng)求关(guān)系发生(shēng)重大变化背景下，通(tōng)过降低存量房房贷利率，优化商(shāng)业(yè)性个人住房贷款利率，不仅(jǐn)可以有序调整优化银行资(zī)产负债，规范住房信贷市场秩序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并有助于释放其(qí)消费潜(qián)力，促进经济内循环。”58安居客(kè)研究院院长张波告(gào)诉记者。

　　调整预(yù)期走强

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉认为，“新一轮存量房贷利率(lǜ)下调的窗口(kǒu)已经打开(kāi)。”

　　在其看(kàn)来，近期(qī)存款利率大幅(fú)度下(xià)调，5年(nián)期存款利率降幅更大。据融360数字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整存(cún)整取存款3个月期(qī)平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期(qī)平均利率为1.817%，2年期平(píng)均(jūn)利率为1.94%，3年期平均利率为(wèi)2.339%，5年期平均利(lì)率为2.295%。

　　“利率调整极大降低了银行资金(jīn)端成本，而且(qiě)中(zhōng)长期调整(zhěng)幅度更大(dà)。另外，央行公开市场操作(zuò)利(lì)率也在(zài)下调，商(shāng)业银行资金端成本快速下降(jiàng)，为再次下调房贷利率打开了(le)窗口。”李宇嘉称(chēng)。

　　事实上，去年存量房贷利率已进行过调降，并惠(huì)及众多购房者。

　　据中国人民(mín)银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布的关(guān)于降低存量首套住房贷款利率有关事(shì)项(xiàng)的通知，其中提(tí)到(dào)，自(zì)2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住(zhù)房贷款的借(jiè)款人可向金融机构提出申请，由(yóu)金融机构新发放贷款(kuǎn)置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

　　截至当年11月6日，中国人民银行(xíng)货币政策司发文表示(shì)，降低(dī)存量房贷(dài)利率工作已基(jī)本完成，超过22万亿元(yuán)存量房贷利(lì)率下调，平(píng)均降(jiàng)幅0.73个百(bǎi)分点，惠及超5000万户、1.5亿人(rén)，每年减(jiǎn)少借款人利息支出1600亿—1700亿(yì)元，户均每年减少3200元。

　　而今(jīn)年以来，随着(zhe)各地陆续(xù)取消房贷利率下限以及央行两度降息，新发放房贷利率降至历史低(dī)点(diǎn)。

　　中(zhōng)原地产研究院统计数(shù)据显示，2024年8月全国首套房(fáng)平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷(dài)款平(píng)均利率为3.6%；一线城市中，目(mù)前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是(shì)3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普(pǔ)遍为(wèi)3.1%，南(nán)京低至2.95%。

　　随(suí)着新发放房贷利率和存量房贷利率的差距逐(zhú)步拉大，今年以(yǐ)来(lái)提前(存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动qián)还贷现象成为市场关注的(de)一个热点。

　　张波表示(shì)，一旦降低存量(liàng)房贷利率，贷款人(rén)提前还款的意愿度就(jiù)有可(kě)能大大(dà)降低，这也将有效压制违规使(shǐ)用经营贷、消费贷来置换(huàn)存量住房(fáng)贷款的行为，净化房贷(dài)市场。

　　“去年存量房(fáng)贷利率调整是(shì)针对首套房房贷，如果市场传闻(wén)属实，本次调整是否会惠及二套房房贷，值得关注。”张波认为，随着近两(liǎng)年房价不(bù)断回落，作为抵押物的房产其本身价值也大(dà)打折扣，而银行对于贷(dài)款人是否能稳定偿本付息，表现出(chū)更高的关注度。

　　多地优化“商转公”政策

　　“近期不少(shǎo)城市(shì)展(zhǎn)开的‘商转公’成为一个热门话题(tí)，说明当前存量房贷(dài)利率下降，其调整有着较广阔的市场基础。”上(shàng)海易居房地产研究院副院长严跃进称。

　　据中原地产统计，目前，吉林、河南、湖(hú)南、河北、山东、安徽、四川(chuān)等(děng)省份超30个城市陆(lù)续(xù)执行(xíng)、优化“商(shāng)转公”（商业性住房贷款(kuǎn)转住房公积金贷款）政(zhèng)策，但一线城市(shì)中只有深圳开办“商(shāng)转公”业(yè)务。

　　分析(xī)人士表示，当(dāng)前，全国五年以上(shàng)首套住房公积金贷款(kuǎn)利率(lǜ)为(wèi)2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此(cǐ)前(qián)利率较高的存量房贷便能够(gòu)转为利率较低的公积金贷款，可节(jié)省家庭利息开支。

　　“多地开展房贷(dài)商(shāng)转公业务的背景之一(yī)是，存量房贷利率与新增房贷(dài)利率之间的(de)利差扩大(dà)。除深圳，开展商转公业(yè)务的城(chéng)市，体量基本较小，北上(shàng)广等大城市未来是否会跟进落实，还有待观察(chá)。”中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称。

　　严(yán)跃进(jìn)认为，近(jìn)期优化(huà)商(shāng)贷转(zhuǎn)公积金贷款的城市中，一些(xiē)公积金额度比较高的城市主动性较强，但是其他城市的主动性较弱。

　　个贷数(shù)据变化方(fāng)面，8月30日(rì)，央行(xíng)发布的二(èr)季度金融机构贷款投向统计报告显示(shì)，2024年二季度末，个(gè)人住房贷款余额37.79万亿元(yuán)，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民币房地产贷款(kuǎn)余额(é)53.1万亿元，同比下降1%，增速(sù)比(bǐ)上年末(mò)高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多(duō)增427亿元。

　　降存量房贷利率(lǜ)影(yǐng)响几何(hé)？

　　如果存量房贷利率继续下调，会来带哪些影响？

　　对此，张波向记者表示，由于(yú)存量房贷利率涉及到的是(shì)已购房群(qún)体，因此对于(yú)房地产市场的交易并不(bù)会产生直接影响，但可能会对即将入市的(de)购房群本(běn)对市场后期的信心起(qǐ)到一定提升作用(yòng)，进而有利于释放市场购买力。

　　“存(cún)量(liàng)房贷利率下调(diào)，可以缓解提前还贷现(xiàn)象。”李宇嘉表示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如果能减缓提前还贷及贷款意愿下降的形(xíng)势，同时(shí)能够提升贷款增量，那么即(jí)便存量房贷利率低了，银行总体利润(rùn)仍(réng)可能稳中有增。

　　对于已购房群体来说，多位分析师认(rèn)为，调整存量房贷(dài)利率对于其再(zài)次入市或(huò)具有提升效应：由于(yú)减轻了月供压力，不排除部(bù)分购房者会考虑为(wèi)父母、子女新购房产，或者产生旅(lǚ)居、养老(lǎo)等多样化的房(fáng)产购置需求，从(cóng)而形成再(zài)次改善(shàn)需求，但这类需(xū)求占比预计不高，并且会(huì)呈现出多样化的特点。

　　“降(jiàng)低存量房贷利率，能够切实减少相当一部(bù)分购(gòu)房者利息支出。当房贷利(lì)率下调或(huò)还款压力减(jiǎn)轻时，家庭将有更多可支(zhī)配收入(rù)用于日常消费、教育、医疗、娱乐等(děng)其他方面，并有可能(néng)增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等(děng)耐用消费品，以及增(zēng)加在旅游、餐饮、娱乐等服(fú)务行业的消费。这将(jiāng)促进相(xiāng)关(guān)产业的(de)繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增长，从而提升(shēng)民众生活品质。”张波称。

责任编辑：张倩

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