北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年(nián)北(běi)京土拍市场成交的涉宅地块，已陆续(xù)开放售(shòu)楼处或入市销售。

在
北京南四环的大红门板块，中环悦(yuè)府项目是丰台区正在推(tuī)售的热门楼盘，该项目用地是去年华润置地(dì)与21家房(fáng)企的激烈竞争中(zhōng)高溢价所获。

4月16日，中环(huán)悦府项目一位销售人员告 诉《每日(rì)经济新闻》记者，目前只要选定房源就可以享受(shòu)“一口价
优惠”，即总价
减去10万元。而(ér)且每个(gè)房间的赠送面积大，“绝对是内城(chéng)楼盘得房率的‘天花板’。”

不过，记者(zhě)查询北京市住(zhù)建委官网发现，华润(rùn)中环悦府项目（备案(àn)名：润盈嘉园）于4月(yuè)13日开盘共推出326套房源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再(zài)次查询时，发现该项(xiàng)目(mù)的预订量已减少至6套。

据北京(jīng)某房企营(yíng)销负责人透露，中环悦府(fǔ)项目受到(dào)周(zhōu)边竞(jìng)品楼盘(pán)的影响，销售压力(lì)大
，尽(jǐn)管早(zǎo)已取(qǔ)得预售许可证(zhèng)，但因蓄客量不高，拖延了半个多月才(cái)开盘。

开盘半月(yuè)仅预(yù)订6套房

去年12月26日，北京2023年土拍压轴(zhóu)大战(zhàn)上演，丰台大红门地块 共(gòng)吸引了22家房(fáng)企报名参拍，成为同批次最热门的地块。最终，华润(rùn)置地经过19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该地(dì)块，溢价率为15%。

从地(dì)段来看较为优越，该(gāi)地块位于北京(jīng)南三环与四环之间，靠近地铁大红门南站，北面遥望故宫博物院，离天坛公园不到5公里。不过从地块周(zhōu)边市 场来看又颇 具挑战，靠近地(dì)铁站方向就(jiù)依次开发了三个楼盘项目：中海和瑞(ruì)叁号院、永定(dìng)金茂府和(hé)华润中环悦府。

华润中环悦府样板房(fáng)地上贴(tiē)着赠(zèng)送面积的分割线 图片来源：每经记者 刘(liú)颂辉 摄

记者注(zhù)意到，上述三个项目的备案指(zhǐ)导价均为9.5万元/平方米，更加(jiā)靠近地铁站的(de)中海和瑞叁号院和永定金茂府(fǔ)项目已经(jīng)是销售一两年的老盘，楼面价分(fēn)别为5.38万元/平方(fāng)米(mǐ)和5.07万元/平方米。而华润中环悦府项目的楼面价则达到(dào)6.82万元/平方米(mǐ)，较中海(hǎi)和瑞叁(sān)号院和(hé)永定(dìng)金茂府项目每平方(fāng)米(mǐ)贵了(le)1万(wàn)余(yú)元。

4月16日，记者以购(gòu)房者身份实地走访(fǎng)了北(běi)京南四(sì)环大红门板块的部分楼盘项目。在华润中环悦府项(xiàng)目现场，负责
接待的 一(yī)位销售人员 介绍，项目单价为8.74万~10.25万元(yuán)/平方米，均价(jià)为9.5万元/平方米，总价(jià)在1200万元以上，2025年12月(yuè)底开(kāi)始(shǐ)交付。

华润中 环悦府4月13日开盘推出(chū)房源情况 来源：北京市住(zhù)建委官网

也许是工作日的原因，售楼处看房的人不(bù)多。负责接待(dài)的销售人员拿出一份6号楼“销控(kòng)表”，66套房北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客源上有约20套被涂上颜色，意思是已被购房者锁(suǒ)定。当(dāng)记者打算算一下被涂上颜色的8层房源价(jià)格(gé)时，其(qí)表示(shì)，这是(shì)老的“销控表(biǎo)”，实(shí)际上(shàng)8层肯(kěn)定是有(yǒu)房源的。等待一段时间后，其(qí)拿出新的
“销控表”，上面显(xiǎn)示一些锁定好的房源被划去(qù)，实际可(kě)供挑选的空白房源更多了。

记(jì)者还(hái)分(fēn)别走访了(le)中海和瑞叁(sān)号院和永定金茂府项目售楼处，这两个楼盘项目的实际销售均价(jià)约为8.87万元/平方米和9.32万元/平方米，低于
华润中环悦府项(xiàng)目。两个(gè)楼盘均于2025年12月底交(jiāo)房。

一位不愿具名的业内人员向记者表示，相较于相邻两个楼 盘项目，华(huá)润中环悦府的拿地时间晚，项目的利润空间压缩，却(què)同(tóng)样在(zài)明年12月底开始交房，“开发建设周期
短，会对房子的品质形成压(yā)力(lì)。”

从华润中环悦(yuè)府4月13日开盘后(hòu)的(de)销售(shòu)情况来看，记者查询北(běi)京(jīng)市住建委官网发现，该项目此次共(gòng)推出6个楼(lóu)栋共326套房源，截至4月29日的预订量仅有 6套，其中2#楼预订2套(tào)、3#楼预订2套、6#楼预订2套。

华润中环悦(yuè)府6#楼的预订情况 来源：北京(jīng)市(shì)住建委官网

记(jì)者(zhě)在现场看到(dào)，华润中环悦府北侧紧邻 着学(xué)校，南边则是(shì)一处大型家居建材市场，小区业主居住的静谧度或将受到影(yǐng)响。

华润置地北方大区(qū)方面向记者表示，中环悦府是公司高端(duān)产品系“悦系”作品，在打造过程中，是基于(yú)北京(jīng)瑞府、北京悦府等明星产品基础上，结合(hé)在地(dì)性客户需求，进(jìn)行了一定的产(chǎn)品(pǐn)创新，更(gèng)好地满足高端客群(qún)功能性与审美体验。

“项(xiàng)目具体交付时间以(yǐ)合同约(yuē)定为准。在项目建设过程中，将通过精(jīng)益节点管理与严格质量管控等举(jǔ)措，可做到保质(zhì)保(bǎo)量(liàng)交(jiāo)付。同时，会以实景示范(fàn)区形式(shì)呈现项目部分区(qū)域的(de)施工品质，让客户提前看到项目(mù)实景效果。”华润置地北方大区方面表示，中环悦府项目于4月入市，当前为正常销(xiāo)售阶段，具体签约数据以北京市(shì)住建(jiàn)委 数据为准 。

上述(shù)北京某房企营销负责人告诉记者，近期北京新盘仍处于销售下行趋势，有(yǒu)些楼盘宣称的销售(shòu)业绩，实际上完成一半也不到，降价打折成为普遍现象。“大红门板(bǎn)块的新房定价过高，后续开发商大概率也将降价销售。”

“送面积”提高得房率

在拿地成本较高的情况下，华润 中环悦府一方面以“北京(jīng)中(zhōng)轴线”为营销卖点，强调项目处在纵(zòng)贯北京老城的中轴线上，精装修品(pǐn)质高；另一方(fāng)面，则突出“赠送面积”的特殊性(xìng)。

上述中环悦府的销售人员称，项目得房率基(jī)本上在86%以上，小户型的得房率能达(dá)到91%。“项目的产品品(pǐn)质、赠送面(miàn)积是片区内新(xīn)房的标杆，绝对是内城得房率的‘天花板’，赠送面(miàn)积大，得房率比旁边的项(xiàng)目高很多(duō)。可以说，增加 的赠送(sòng)面(miàn)积，变相(xiāng)在套内多出10多平方米，实际单(dān)价折算下(xià)来也(yě)在9万(wàn)元/平方米左右。”

在该项目一套134平方米四房的户型图(tú)上，南面的(de)两个卧室和客厅(tīng)阳台各有一扇门和玻璃墙。而记者走进样(yàng)板间却发现，门和墙不见了踪影(yǐng)，被改成地(dì)砖铺平到最外侧的落地窗，包括北侧两(liǎng)个卧室的飘窗位置也(yě)铺成了(le)平(píng)整的地砖。样板间(jiān)赠送面积的位置，则贴上了分割线。

华润中环悦府营(yíng)销中心 图片来源：每经记者(zhě) 刘颂辉 摄(shè)

“传统(tǒng)阳台(tái)一般(bān)是
半赠送，属于无效赠送，而我们项目把阳台(tái)推掉之后，直接包进客厅(tīng)里来，把每平方米的面积都融入室内空间，真正(zhèng)做到‘有(yǒu)效(xiào)赠(zèng)送(sòng)’。而且落地窗一步落地，飘窗位置都做(zuò)成平的(de)，公司全部会做好再交付。”上述销(xiāo)售人员(yuán)表示，北侧设(shè)备平台赠送的面积不会对后期使用造成影响，“公司会另外(wài)找位置做(zuò)设备平台。”

在样板间的卧室里，与(yǔ)记者一同看房的(de)还有另外两组(zǔ)家庭，一位销售人员(yuán)正指着(zhe)北侧卧 室地面上的分割线，向大家介绍赠送(sòng)面积(jī)的位(wèi)置，设备平台如何改成套内(nèi)空间。

事实上，“赠送面积(jī)”是前些(xiē)年新房市场常见的营销(xiāo)噱头，又被称为“偷面(miàn)积”。虽然目前在(zài)上(shàng)海、成都等地，“赠送面积”的营销方式已基本被(bèi)杜绝，但在北(běi)京(jīng)楼市(shì)却仍然比(bǐ)较普遍。

据记者(zhě)粗略计算，中环悦府的134平方米户型的房源(yuán)变相“偷”了约20平方米(mǐ)，占(zhàn)总面积的(de)15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米户型的房源(yuán)，也均存在“偷面积”的情况。

北京(jīng)金(jīn)诉律(lǜ)师事务所主任王玉臣(chén)表示，开发商类似“赠送面积”的(de)目的往往是(shì)为了吸引购房者，尽快销售回款(kuǎn)。对于购房(fáng)者而言，一些赠送面积最(zuì)终可能既办不了房产证，也无法受到法律有效保护，但房款(kuǎn)中其
实已包括了这部分费用。比如(rú)赠送面积多的楼盘比(bǐ)不送面积的(de)楼盘要贵，实际上已算在房款里了。“开发商类似赠(zèng)送(sòng)面积的(de)行为多数属(shǔ)于违(wéi)规操作，如果最终交房(fáng)时的状(zhuàng)态和规划不(bù)符，即为违(wéi)规行为，具体(tǐ)要和原(yuán)始规划进行比对。”

北京市丰(fēng)台(tái)区城市(shì)管理综合执(zhí)法局一(yī)位(wèi)业务科室的工(gōng)作人员也表示，开发商承诺的“赠送(sòng)面积”，将(jiāng)原本规划为设备(bèi)平台等位置改成(chéng)室内部分，该部分规划的面积不计入(rù)购房合同内，严格来说属于(yú)违(wéi)章(zhāng)建筑。后期(qī)如果遭到举(jǔ)报，有调查被拆(chāi)除恢复原样的风险。

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